Как получить компенсацию, если дом не сдан вовремя?

Довольно часто гражданам приходится сталкиваться с просроченными сроками при сдаче построек по ДДУ. Это практически традиция для девелоперов в нашем государстве. В итоге нарушений страдают сотни тысяч физических лиц.

Если рассматривать официальные данные, то на территории страны уже свыше 130 000 обманутых граждан. Гораздо больше людей по сути могут и не входить в категорию обманутых официально, поскольку задержка всего один или несколько месяцев. Подобные нарушения могут казаться несущественными, но являются причиной для формирования претензии и требования компенсаций.

Чтобы задействованные в застройке зданий лица не наглели, на уровне законодательства выработаны санкции. За просрочку по датам пострадавшим полагается неустойка. Как именно реализуются расчеты и каков порядок выплат?

Есть ли возможность получить деньги без привлечения суда? Разберемся в ФЗ № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В дальнейшем будет указываться краткое название – ФЗ № 214, а также разберем правила использования законных норм.

Просрочка и компенсация

Проинформировать дольщика о несоответствии по срокам должны заблаговременно. Все процессы контролируются застройщиком, он обязан понимать, что не укладывается. По этой причине уведомление заинтересованные лица должны получить как минимум за 2 месяца до срыва сроков по ДДУ (ч. 3 ст. 6 ФЗ № 214).  Одновременно с этим компания обязана предложить внести корректировки в договор, с этой целью нужно дополнительное соглашение.

Согласие дается на усмотрение физического лица, учитываются предоставленные условия. Но не стоит удивляться при полном отсутствии уведомлений, такая практика является распространенной. В том числе молчат, если не желают разводить панику.

Когда сроки вышли, остается пара вариантов действий:

1. Умеренный. Нужно запросить оплату за неустойку, но сохранить за собой квартиру.
2. Радикальный. Отказ от квартиры, ДДУ и запрос на возврат суммы, процентов. Это возможно при просрочке не менее чем на пару месяцев, что указано в п. 1 ч. 1 ст. 9 ФЗ № 214. 

При уточнении, что строительные работы продолжаются, проще выбрать умеренный вариант и не стремиться к отказу от ДДУ. Есть вероятность перечисления приятной компенсации.

Неустойка считается индивидуально – 1/300 ставки рефинансирования ЦБ с учетом стоимости договора за все просроченные с даты сдачи дома дни. При условии, что дольщик является физическим лицом, оплата удваивается и уже составляет 1/150 от указанных выше данных по ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214.  Также дольщик может обратиться с вопросом возмещения морального ущерба, убыток, затрат на адвоката и для получения иных компенсаций, если потребовалось потратиться.

Как рассчитать неустойку?

Чтобы ничего не упустить, для расчета размеров неустойки, обязательно уточняется следующее:

• актуальная ставка рефинансирования ЦБ на дату, в которую должны быть исполнены обязательства по договору. В ноябре 2020 года было зафиксировано 6%, далее было немало изменений, на 2024 год размер около 16%;
• срок просроченных выплат в днях. Но не всегда нужно ожидать времени передачи жилья. Допускается претендовать на оплату заблаговременно, перерасчет должен выполняться в момент выполнения договоренностей (передачи жилья). Рассмотрим вариант, при котором задержка составила 100 дней;
• стоимость договора по долевому участию. Имеется ввиду стоимость квартиры, уплаченная стороне застройщика. Предположим, что вы вложили 4 млн в рублях.

При описанных выше условий, за простойку, неустойка считается так:

• сумма выплаты = дни после даты планируемой сдачи х 1/150 х цену договора х 0,06 (если считать ставку ЦБ 6%);
• 100 дней х 1/150 х 4 млн рублей х 0,06 = 160 тыс. рублей. 

Затребовать денежную выплату можно через суд или в досудебном формате. Специалисты рекомендуют начинать с последнего варианта. Есть вероятность, что девелопер сможет выполнить как минимум часть запросов без привлечения судебной инстанции. Это позволит получить сумму быстрее, а не гораздо позже, когда судья вынесет свое решение.

Претензионный порядок взыскания неустойки

Соблюдение порядка обязательно, если эти данные есть в ДДУ, договор стоит изучить с максимальным вниманием. В других ситуациях совет носит формат рекомендации (можно его нарушить). Рассмотрим действия подробнее.

Шаг 1. Готовим претензию

Точных запросов к наполнению и форме по претензии на случай просрочки при сдаче постройки нет, по этой причине форма остается свободной, но документ обязательно должен быть письменным.

Обязательно внести следующее:

• срок, в который должны были передать готовое жилье;
• полученные при заключении ДДУ реквизиты;
• причиненный урон по итогам срыва сроков;
• расчетные данные по сумме неустойки на время формирования претензии;
• запрос на оплату ущерба, неустойки, морального урона;
• требования приступить к изучению претензии в адекватный период (пример – 10 дней) и передать ответ на предоставленный адрес;
• счет, куда нужно скинуть сумму положенной неустойки.

При отсутствии опыта в работе с документацией данной категории, стоит использовать шаблон. Он доступен для всех, но рекомендуется привлечение юриста.

Дополнить оформленную претензию нужно следующими копиями:

• договора, оформленного на долевое участие;
• квитанций, позволяющих подтвердить сумму и полное внесение выплат;
• паспорта обратившегося физического лица;
• передаточного акта (только если жилье уже передано). 

Предоставляются только копии, оригиналы остаются у заявителя.

Шаг 2. Направляем претензию

Набор документации в комплекте с претензией рекомендуется:

• передать застройщику лично, наведавшись в офис, важно, чтобы на второй копии сотрудник указал дату приема и номер;
• направить на официальный адрес электронной почты или другим способом при условии возможности подтверждения факта передачи;
• отправить через почтовую службу в формате заказного письма, обязательно дополнение уведомлением о вручении. 

Шаг 3. Ждем ответа

На процесс застройщику полагается срок до 10 дней. Если это время с учетом нескольких дат на процесс пересылки, завершилось, а ответа нет или он был отрицательным, пора привлекать суд.

Судебный порядок взыскания неустойки

Подать иск допустимо практически без ограничений по времени, но нужно вложиться в 3 года со времени нарушений по дате сдачи. Действовать нужно пошагово.

Шаг 1. Готовим исковое заявление

Запросы по исковому заявлению по причине нарушения сроков сдачи постройки регулируются нормативами из ст. 131 ГПК. Есть много общего с претензией, но обоснование должно быть более глубоким с юридической точки зрения. То же касается правоты обратившегося.

Также при обращении в суд дополнительно есть право на затребование:

• затрат на суд;
• морального вреда;
• полученного ущерба (компенсации);
• штрафных санкций за просрочку времени на добровольное исполнение требований – 50% от присужденного размера. 

Оформить заказ на составление иска можно через наших юристов, также допускается действовать своими силами. Опираться нужно на образец. Он доступен для скачивания, но получить гарантированно правильный документ можно только в случае привлечения юриста.

Шаг 2. Собираем документы

Дополняется иск рядом бумаг:

• копия полученного договора по долевому участию;
• паспорт (копия);
• копия поручений по поводу зачислений с учетом договора;
• претензия и уведомление о получении (копии);
• при наличии, нужно добавить передаточный акт;
• при привлечении представителя, нужна копия доверенности;
• если получен ответ от застройщика, берется копия;
• копия документа, полученного о передаче иска и прочей документации, предоставленных стороне застройщика до привлечения суда;
• прочие документы при наличии необходимости.

Шаг 3. Направляем иск застройщику

С учетом данных из п. 6 ст. 132 ГПК, до подачи иска в суд, сторона заявителя обязуется выполнить его копию и передать ответчику с другой документацией. Уведомление по этому направлению передается в суд с комплектом документации. При отсутствии данного действия, хода дело не получит.

Шаг 4. Подаем иск в суд

Передача выполняется в суд районного значения, при наличии требований в пределах 50 000 р, также можно обращаться к мировому судье (ст. 23 ГПК). Определение подсудности выполняется своими силами, допускается выбор варианта с учетом вашего проживания или по расположению компании застройщика (ч. 7 ст. 29 ГПК).

При исковом запросе менее чем на 1 млн в рублях, платить сбор не требуется, что указано в п. 3 ст. 17 ФЗ «О защите прав потребителей». Заседания суда можно посещать лично, другой вариант — оформление доверенности и привлечение специалиста. Важно предоставить все запрошенные пояснения, поддерживать требования по иску, а также предоставлять доказательную базу.

Если требуется, стоит привлечь юридических специалистов с нужной квалификацией, это поможет в решении спора. Во время разбирательства с привлечением суда, размер пени могут сократить на основании направленного застройщиком ходатайства.

Причина в несоразмерности нарушениям, допущенным компанией, выполняющей строительство. От суда требуется обоснование мотивов, на основе которых он допускает снижение размеров оплаты с учетом обязательств стороны ответчика. Также учитывается ущерб и прочие факторы, если они заслуживают доверия (п. 26 Обзора практики, утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013).

Шаг 5. Получаем исполнительный лист и обращаемся в ФССП

Для получения оплаты за нарушение сроков и сопутствующих сумм, обязательно выждать, пока принятое судом решение вступит в силу. Далее нужно посетить канцелярию суда для получения исполнительного листа. Его подают в ФССП с учетом адреса застройщика (юридического), также передается заявление по началу исполнительного производства.

Это позволяет добиться возбуждения исполнительного процесса и начисления оплаты в принудительном порядке. Расписанные действия примерные, в жизни нужно ориентироваться на немалое количество тонкостей. Есть вопросы? Свяжитесь с нашими юристами.