Продажа квартиры с долями

Вопрос реализации поделенной на доли собственности актуален для многих владельцев жилой площади. Наиболее распространенным аспектом данной проблемы является отсутствие конкретных натуральных долей в приватизированной квартире. На базе этого фактора между совладельцами возникают споры, а оформление сделок с недвижимой собственностью сопровождается серьезными трудностями.

В нижеследующем материале будут раскрыты общие моменты, касающиеся процедуры по оформлению документации правоустанавливающего спектра и продажи в такой квартире долей.

Отличия общей долевой и совместной собственности

Долевой называется такая собственность, которая существует в виде долей от частного дома либо квартиры. Доли могут быть равными либо неравными, и каждый дольщик имеет полное право распоряжаться своей частью как угодно: продать или подарить, передать в качестве наследства.

В совместной же собственности понятие «доли» отсутствует, и пользование имуществом осуществляется собственниками на равных правах. Поэтому для совершения с помещением какой-либо сделки необходимо разрешение прочих дольщиков, при этом сначала следует выделить долю, которая будет использоваться в процессе сделки.

Важное замечание. Законодательные изменения, действующие с 2020 года, обязывают продающего долевую недвижимость гражданина заверять сделку в нотариальном порядке.

Выделение доли для продажи

Для того чтобы совершить законную сделку с находящейся в долевой собственности квартирой, предназначенную для сделки долю следует выделить, а затем оценить. Доля в натуральном выражении выделяется следующими способами: либо на базе согласования сторон (комната для каждого владельца), либо на базе судебного решения (тогда собственнику выделяется отдельное помещение или определенная часть помещения: треть, половина, иная вариация).

Если доля представляет собой процентное соотношение, то квартира реализуется по аналогичной схеме, но с учетом ее площади, а не конкретных помещений. Например, при наличии в помещении, площадь которого составляет 40 м2, одной комнаты, каждый из двоих дольщиков получит при дележе 20 м2.

Если право на недвижимость переуступается, то любой владелец может, выделив свою долю, распорядиться ей на свое усмотрение. При этом совладельцы сохранят свое право в отношении преимущественной покупки (ПП) по предлагаемой иным покупателям ставке. Если дольщики от предложения отказываются, имущество в виде доли может быть выставлено собственником на рынок, и при наличии нескольких покупателей правом на выбор наделяется продающая сторона.

В случае нарушения права ПП по причине отсутствия осведомленности либо изменения цены, то куплепродажная сделка будет признана недействительной — при подаче владельцем иска в судебный орган в течение 3-месячного периода.

Важное замечание. Такое право является действительным только при наличии имеющих статус возмездных сделок с имуществом, осуществляемых в пользу третьих лиц. Если доля продается одному из совладельцев, то данный норматив силы не имеет, а покупателя выбирает продавец.

Порядок продажи доли в квартире

Оформление продажи выделенных в квартире долей, наравне с куплепродажной сделкой в отношении недвижимой собственности с долевым участием, должно осуществляться на базе соблюдения законодательных нормативов.

Согласно таковым, доля должна продаваться собственником на базе следующей схемы:

1. Письменное уведомление каждого имеющего долю в жилье о реализации своей части имущества с указанием конкретной суммы. Альтернатива – подача заявки на портале ведомства Росреестр.
2. Ожидание ответа оппонента в течение 30-дневного периода с момента отправки уведомления.
3. Оформление куплепродажной сделки (при наличии согласия совладельцев) на первичных, указанных в уведомлении, условиях (сумма не может быть изменена). 

Куплепродажный договор между продающей стороной и третьим лицом может быть заключен только при наличии отказа других дольщиков. Доля передается одному из собственников по той же схеме, согласно которой в ведомстве Росреестр регистрируется имущество, уплачиваются госпошлина (2000 рублей в 2020 году) и налог.

Как составить договор?

Для быстрого осуществления соответствующей законодательным нормативам сделки необходимо руководствоваться следующими правилами:

1. В куплепродажном договоре долевого жилья должны отображаться идентификационные данные каждой из сторон сделки, сведения о жилплощади, ее стоимости, а также информация о правах третьих лиц, в роли которых выступают совладельцы.
2. Нотариальное заверение является обязательным для данного документа.
3. Также обязательным является наличие передаточного акта – этот документ удостоверяет переход собственности к новому владельцу.
4. Право на владение долей недвижимости должно быть зарегистрировано в ведомстве Росреестр либо учреждении МФЦ. Это мероприятие сопровождается уплатой пошлины и налога. 

Документы на продажу доли в 2023 году

В 2023 году приобретение доли от собственности необходимо оформлять в ведомстве Росреестр.

Для регистрации касающегося части жилой площади права покупателем должны быть предъявлены следующие документы:

• соответствующая специфической форме заявка от владельца доли, а от прочих совладельцев – заявка по поводу изменения прав собственности (если доля приобретается в равноценных пропорциях);
• решение судебного органа либо соглашение, касающееся выделения доли в натуре;
• конкретизирующее личность удостоверение — от каждой из участвующих в сделке сторон;
• правоустанавливающая документация — от каждой стороны;
• согласие опекунского органа, если участником сделки является не достигший совершеннолетия ребенок;
• доверенность, если один из участников делегирует на совершение сделки доверенное лицо;
• выданный в БТИ паспорт на жилплощадь, с которой совершается сделка. 

Перечень документации может видоизменяться в зависимости от специфики конкретной ситуации. С целью сокращения временных потерь и конкретизации списка документов следует воспользоваться информационной поддержкой грамотного юриста.

Кому можно продать долю?

Сделка с долевой собственностью может быть осуществлена по нескольким вариантам.

Реализация доли совладельцам. Это мероприятие может носить как добровольный, так и принудительный характер. В первом случае цена устанавливается владельцем, который предлагает совладельцам приобрести свою долю. Если же доля владельца значительно превышает долю иных собственников, то вопрос решается с помощью судебного органа, который присваивает долям жильцов статус незначительных.

Для осуществления выкупа должна быть соблюдена совокупность следующих условий: незначительность доли, невозможность реального выкупа, незаинтересованность владельца в пользовании общим имуществом, отсутствие связанных с интересами несовершеннолетнего ребенка проблем.

Реализация доли третьему лицу. Если жилплощадью владеет несколько человек, то при наличии отказа совладельцев от сделки одному из них предоставляется право распоряжаться имуществом на свое усмотрение. 

Если цена будет намеренно завышена, а затем снижена при продаже третьему лицу, то судебной инстанцией договор будет расторгнут по причине наличия обмана. При наличии возмездной сделки, зная имеющуюся на 2023 год специфику законодательной базы, оспорить можно и договор дарения.

Реализация доли кредиторам. Если недвижимость находится в залоге или судебным решением удостоверена задолженность по займам в ее отношении, недвижимая собственность выставляется на торги без согласия хозяина и дольщиков.

Важное замечание. Если гражданину продается жилая площадь (либо часть таковой) с двумя совладельцами, при этом один из них при заключении сделки не присутствовал и своего согласия на продажу не давал, то сделка может быть расторгнута. 

При этом заинтересованное лицо может подать исковую заявку в судебное учреждение в течение 3-месячного периода. В заявке выставляется требование о признании куплепродажного договора недействительным.

Как продать всю квартиру по частям?

Ситуация, когда продается находящаяся в долевой собственности квартира, при этом в наличии имеется несколько продавцов и один покупатель, нуждается в разумном подходе. Необходимость заключения отдельного договора с каждым собственником отсутствует (помимо осуществляемых в разные периоды сделок).

Реализовать имеющую несколько собственников квартиру можно, но для этого потребуется соблюсти следующие формальности:

1. При наличии согласия каждого из владельцев по поводу передачи своих имущественных прав заключается единый, конкретизирующий порядок расчета с каждым из участников, договор.
2. Поскольку единое согласие имеется, дольщиков не требуется уведомлять о факте сделки.
3. Основополагающее условие — обязательность нотариального заверения куплепродажной сделки. 

Правом на продажу либо покупку находящейся в равных/неравных долях квартиры может быть наделено как физлицо, так и лицо с юридическим статусом. Спорные моменты поможет разъяснить опытный законовед.

Куплепродажный договор оформляется в свободной форме, а финансы могут передаваться следующими путями: а) перевод каждой из продающих сторон соразмерной по отношению к доле части денег; б) одному из дольщиков перечисляется полная сумма, после чего финансы перераспределяются между участвовавшими в сделке сторонами.

Если количество покупателей составляет два человека либо более, то форма собственности может получить статус либо долевой, либо совместной.

Если квартиру необходимо продать одному собственнику по частям, то это осуществляется по вышеизложенной схеме – выделяются доли, оформляются документы на каждую, после этого собственность реализуется.

Продажа доли несовершеннолетнего ребенка

В законодательных нормативах оговаривается, что не достигший совершеннолетнего возраста гражданин имеет право на распоряжение недвижимой собственностью исключительно с согласия опекунского органа. При этом приоритетное значение имеют интересы ребенка.

Чтобы сделка была одобрена вышестоящими органами, следует предъявить такие документы, как:

• бумага, подтверждающая открытие счета в кредитной организации на имя этого ребенка — на этот счет будут перечислены полученные за проданное жилье средства;
• конкретизирующий наличие нового места жительства документ, при этом условия в этом месте не должны быть ухудшены по сравнению с условиями в реализуемом жилье. 

О продаже жилплощади с подаренными долями говорится в российском семейном кодексе. В этом же документе оговариваются имеющиеся у ребенка имущественные права, его дееспособность, а также наличие возможности для распоряжения недвижимой собственностью.

Если второй собственник против

Если один дольщик либо несколько таковых имеют возражение против совершения сделки, то куплепродажный договор на долевую собственность может быть оформлен без их согласия.

Вариации решения данной проблемы таковы:

1. Касающееся уведомления о сделке возражение получает статус отказа от преимущественного права на приобретение доли. Дальнейшие действия осуществляются в соответствии с общим порядком.
2. Если возражающий собственник отказывается оформлять нотариально заверяемый отказ, то собственность может быть передана на базе договора безвозмездного дарения. Законом такое действие допускается, и судебных тяжб за собой не влечет. 

Итог

Составными долями, на которые поделена недвижимость, может распоряжаться любой взрослый (достигший совершеннолетия) гражданин.

Для осуществления мероприятия по продаже либо покупке доли (либо находящегося в долевом распоряжении помещения) необходимо учитывать следующие моменты:

• сделка с участвующим в ней и не достигшим совершеннолетия ребенком контролируется опекунским органом;
• имеющее статус ипотечного жилье может быть передано в собственность третьего лица исключительно при согласии кредитного учреждения;
• если жилье имеет статус дарованного либо унаследованного, либо если оно было приобретено, для совершения сделки необходимо согласие всех дольщиков либо выделение в жилье натуральной части;
• при отсутствии согласия дольщика с фактом сделки передача касающихся жилой площади прав может быть осуществлена.