Мошенничество с недвижимостью

Недвижимость актуальна не только для проживания, но и при ведении бизнеса, в качестве объекта инвестирования, она дает много возможностей. Рынок привлекателен не только для тех, кто ищет удачные варианты для вложений, но и среди мошенников. Даже при оформлении купли-продажи есть немалые риски. При этом проблемы могут быть у всех: покупателей, продавцов и даже специалистов, которых они привлекли.

Мошенничество на рынке недвижимости 

Только финансовой сфере удалось обогнать направление по количеству преступлений и уровню риска. Поскольку цены исчисляются миллионами, ставки крайне высокие. По данным УК РФ, к категории мошенничества относится приобретение прав на имущество или его кража путем злоупотребления доверием, обманным путем.

В том числе в качестве обмана подразумевается сокрытие данных, имеющих большое значение, предоставление ложной информации, если они отразятся на принятии решения по сделке, связанной с недвижимостью. Злоупотребление доверием также несет тяжелые последствия при незаконности действий, если этого удалось добиться за счет чрезмерного доверия жертвы, хороших отношений с ней. В том числе это может быть согласие на обязательства, которые в дальнейшем выполняться не будут, получение денег в качестве залога за товар, если его не существует.

Чаще всего мошеннические действия по недвижимости рассматриваются ст. 159 УК РФ, но могут быть и другие варианты. К примеру, преступные действия относятся к ст. 159.4 или 159.1 (в последнем случае рассмотрение по этому закону выполняется при привлечении кредитов при покупке жилой площади).

Важный момент!

За махинации в направлении сделок, заключаемых в связи с недвижимостью, наказание будет сформировано с учетом тяжести случая. Период исковой давности доходит до 10 лет.

К числу распространенных схем, актуальных по всему миру, стоит упомянуть следующие:

• поддельное строительство. Организация показывает, что стартовала застройка жилого фонда, но после первых взносов все процессы отменяются. Оказывается, что лицензии нет или она подделана, неактуальна. В дальнейшем строительство не ведется, поэтому ожидать готовое жилье бесполезно;
• ненастоящая продажа. Покупатель рассматривает разные объекты, после чего связывается с продавцом, оформляя сделку, но позже оказывается, что договор юридическую силу потерял. Причиной называется отсутствие лицензионного разрешения на проведение сделок купли-продажи агентством;
• распродажа недвижимости. От лица застройщика дается объявление о том, что квартиры распродаются. Обычно сообщается, что предложены последние варианты и по максимально приятным ценам. Новость привлекает тех, кому особенно интересно предложения, удается подстегнуть к быстрой покупке. После сбора денег с покупателей, компания исчезает, предварительно назвав себя банкротом;
• жилье с жильцом. Для новых владельцев сюрпризом становиться наличие претендента на квартиру, временно выписавшегося из него на момент проведения сделки. При этом, в соответствии с законами, он имеет право на обратную регистрацию. После продажи таких объектов сделки аннулируют. В том числе квартиры могут иметь жильцов, которые отбывают наказание в тюрьме либо лежат в психиатрической клинике, другой вариант – служба в армии;
• продажа воздуха. Организация предлагает приобрести чужие объекты недвижимости либо оформление по документам, не подходящим под стандарты. Подпись ничего не дает, покупатель не получает права на квартиру;
• оформление дарения вместо купли-продажи. Мошенники предлагают не оформлять сделку стандартно, заманивая покупателей снижением уровня затрат. Но есть опасность, поскольку в ближайший год такой документ можно расторгнуть;
• залог от нескольких покупателей либо повторная реализация недвижимости. В такой ситуации мошенник в лице продавца предлагает дубликат документа о правах собственности, поскольку оригинал должен быть передан в Росреестр. Исключить риск можно, если не торопиться, обязательно заказывается выписка из Единого реестра по правам, а также сделок по рассматриваемому объекту. Там всегда есть актуальные данные по поводу собственника;
• некорректный адрес. Мошенники стараются найти желающих из других населенных пунктов, демонстрируют площадь, взятую в аренду. Обычно подбирается квартира, имеющая все удобства, а документы предъявляются уже на другую. Она менее ценная, в том числе может быть расположена на окраине. Узнать про обман сложно, чаще всего все проясняется после регистрации, а что-то сделать уже проблематично;
• пирамиды. Компании предлагают скидки на недвижимость, если покупатель сможет привлечь еще 2-3 человека. В результате можно столкнуться с обманом, но так и не получить желаемые квадратные метры;
• покупка квартиры, на которую нет прав. Продавец предлагает доверенности от нотариуса, поддельные или недействительные.

Проблемы при покупке жилья выявляются при сотрудничестве с частными лицами, позиционирующими себя в качестве предпринимателей и даже крупными компаниями. При этом на долговременную работу такие фирмы не рассчитывают, поэтому схемы постоянно меняются.

Чтобы добиваться желаемого, махинаторы:

• работают в разных населенных пунктах;
• открывают поддельные фирмы с нереальными документами;
• работают от лица нереальных владельцев фирм;
• корректируют реквизиты и названия;
• обеспечивают максимально длительную цепочку по продаже, чтобы пострадавшие не добрались до причин проблемы.

Важно! Помимо продуманных и достаточно хитроумных схем, мошеннические компании или лица нередко прибегают к приемам из разделов психологии. Это помогает действовать за счет давления на эмоции граждан, которые не понимают тонкостей или склонных к доверию.

Мошенничество при продаже недвижимости 

При оформлении продажи также есть огромные риски столкнуться с обманом. Высокий уровень дохода привлекает махинаторов. Все участники могут быть настроены на обман и получение всей возможной выгоды.

Со стороны покупателей практикуется следующее:

• отсутствие полной оплаты при оформлении сделки через нотариуса с обещаниями оплатить остальное в ходе предоставления договора со своей стороны;
• выдача поддельных денег;
• предоставление задатка одним лицом и предложение купить недвижимость на более выгодных условиях другим. Последнее вынуждает выдать первой стороне двойную сумму задатка.

Все варианты мошенничества от лица покупателя ориентированы на получение недвижимости незаконным путем, полное либо частичное сохранение денег. Иногда сумму удается преумножить.

Мошенничество при покупке недвижимости 

В погоне за выгодой при реализации недвижимости продавцы также часто действуют вопреки законам и нормативам. В том числе стараются оформить сделки на квартиры, которые заложены по условиям кредита. Тут все не так просто. Проверить наличие займа, в котором замешана желая площадь, не сложно. Нужно обратиться за выпиской из Росреестра. 

Но при этом есть риск, что в сделке будет замешано уже наложенное, но еще не включенное в реестр обременение. Ситуации подобного типа достаточно сложные, поэтому их разбирает суд. Предсказать итоги дела невозможно. Актуальный вариант обмана – просьба о занижении цены при формировании договоренностей, чтобы сэкономить за счет налогов. Но, после официального оформления сделки и полноценной оплаты, продавец решает поменять решение. В итоге жертва получает деньги, указанные по документам.

Внимание! Очень опасны «черные риелторы», делающие все, чтобы человек остался без своего жилья, далее его продают подороже. При этом используется огромное количество методов, противоречащих закону, в том числе могут поступать угрозы жизни и здоровью.

Чтобы исключить проблемы по вине мошенников, очень важно выбрать юриста с опытом. 

Также стоит ориентироваться на ряд правил:

• при вас должны быть все копии подписанных документов;
• всю документацию до проставления подписи важно тщательно изучить;
• даже если условия очень выгодные, спешить не стоит;
• паспорта посторонним лицам передавать опасно;
• важно присутствовать при подписании всех документов;
• до заключения сделки важно получить максимум данных о человеке, с которым сделка будет оформлена;
• все переговоры ведут при свидетелях;
• если есть необходимость, все запросы включаются в договор.

Приступать к покупке недвижимости можно только, если есть полная уверенность в «чистоте» сделки. 

Важно привлечь профессионала и получить:

• документы из БТИ;
• документацию, проясняющую права собственности (соглашение о выполненной приватизации);
• разрешение от представителей органов попечительства (если в квартире зарегистрированы дети);
• справки, проясняющие состояние объекта из паспортного стола;
• свидетельство о праве собственности;
• перечень собственников, полученный в формате выписки из домовой книги;
• технические и кадастровые документы;
• справки, подтверждающие отсутствие долгов по содержанию;
• документы, позволяющие уточнить отсутствие учета владельца в наркологическом или психиатрическом диспансере.

Обман, связанный с реализацией или покупкой жилья является огромным риском. Невнимательность может привести к потере жилья и денег. Аферисты изобретательны и используют разные схемы, поэтому помощь юриста и учет всех рисков обязательны.